Die Zinswende hat den Immobilienmarkt in den letzten zwei Jahren gründlich durchgeschüttelt. Wer 2021 noch zu 1,0 Prozent Zinsen finanzieren konnte, zahlt heute für eine vergleichbare Baufinanzierung zwischen 3,5 und 4,2 Prozent effektiv pro Jahr. Gleichzeitig sind die Kaufpreise in vielen Regionen spürbar gesunken, während die Mieten weiter steigen. Die Frage „Kaufen oder mieten?“ lässt sich 2026 deshalb nicht pauschal beantworten. Sie hängt von konkreten Zahlen ab.
Was die gestiegenen Zinsen wirklich bedeuten
Ein Beispiel macht den Unterschied greifbar: Wer 2021 einen Kredit über 350.000 Euro zu 1,1 Prozent Zinsen und 2,0 Prozent Tilgung aufgenommen hat, zahlte monatlich rund 912 Euro. Dieselbe Summe kostet bei 3,8 Prozent Zinsen und gleicher Tilgung heute etwa 1.633 Euro im Monat. Das sind gut 700 Euro mehr, jeden Monat, über 20 Jahre. Wer das mit seiner aktuellen Kaltmiete vergleicht, erkennt schnell, ob Kaufen überhaupt noch eine wirtschaftliche Alternative ist.
Trotzdem ist das kein Argument generell gegen den Kauf. Mieten kostet ebenfalls Geld, ohne dass dabei Eigenkapital aufgebaut wird. Entscheidend ist der direkte Vergleich zwischen Mietkosten und Finanzierungskosten am konkreten Objekt in der konkreten Region.
Eigenkapital bleibt der wichtigste Hebel
Banken erwarten heute in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital, bezogen auf den Kaufpreis. Bei einem Objekt für 400.000 Euro sind das 80.000 Euro. Hinzu kommen Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent), Notarkosten (ca. 1,5 Prozent) und bei Maklereinschaltung nochmals bis zu 3,57 Prozent. Wer ein Haus in Bayern für 400.000 Euro kauft, braucht inklusive Nebenkosten schnell 130.000 Euro liquide, bevor die Bank einen Cent auszahlt.
Wer weniger Eigenkapital mitbringt, bekommt entweder höhere Zinsen, eine Vollfinanzierung mit Risikoaufschlag, oder gar keine Zusage. Die Faustregel lautet: Unter 15 Prozent Eigenkapital wird eine Baufinanzierung teuer und riskant. Unter 10 Prozent sollte man den Kauf auf einen späteren Zeitpunkt verschieben.
Die Mietpreisbremse läuft vielerorts ins Leere
Wer zur Miete wohnt, profitiert in angespannten Märkten theoretisch von der Mietpreisbremse. In der Praxis greifen Vermieter häufig auf Ausnahmetatbestände zurück, modernisieren vor Neuvermietung oder nutzen möblierte Angebote. Laut Angaben des Deutschen Mieterbundes stiegen die Neuvertragsmieten 2024 bundesweit um durchschnittlich 7,3 Prozent. In München, Frankfurt und Hamburg lagen die Aufschläge teilweise noch deutlich höher.
Das ändert die Rechnung. Wer heute 1.200 Euro Kaltmiete zahlt und mit jährlichen Erhöhungen von vier bis fünf Prozent rechnet, zahlt in zehn Jahren rund 1.750 Euro für dieselbe Wohnung. Eine Baufinanzierung mit festem Zinssatz bietet dagegen Planungssicherheit für 10, 15 oder 20 Jahre.
Rechenbeispiel: Kauf gegen Miete in einer Mittelstadt
Angenommen, eine Familie sucht in einer deutschen Mittelstadt mit 150.000 Einwohnern eine 120-Quadratmeter-Wohnung. Zur Miete kostet die vergleichbare Wohnung 1.350 Euro kalt. Kaufpreis einer ähnlichen Eigentumswohnung: 320.000 Euro. Mit 80.000 Euro Eigenkapital und einer Finanzierung über 240.000 Euro zu 3,9 Prozent bei 2,5 Prozent Anfangstilgung ergibt sich eine monatliche Rate von rund 1.280 Euro.
Der monatliche Unterschied ist gering. Wer kauft, tilgt aber gleichzeitig Schulden und baut Vermögen auf. Wer mietet, hat mehr Flexibilität und trägt kein Risiko für Instandhaltung oder Wertverlust. Welche Variante besser passt, hängt von Lebenssituation, Berufsplanung und persönlicher Risikobereitschaft ab. Um die Finanzierungskosten für das eigene Vorhaben schnell zu ermitteln, kann man die Baufinanzierung kostenlos berechnen und verschiedene Szenarien durchspielen.
Wann der Kauf 2026 klar sinnvoll ist
Es gibt Konstellationen, in denen die Entscheidung relativ eindeutig ist. Kaufen lohnt sich, wenn folgende Punkte zutreffen:
- Mindestens 20 Prozent Eigenkapital stehen bereit, Nebenkosten inklusive.
- Langfristige Sesshaftigkeit ist geplant, also mindestens acht bis zehn Jahre Verbleib am Standort.
- Die monatliche Rate übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 15 Prozent.
- Das Einkommen ist stabil und die Finanzierungsrate liegt unter 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens.
- Die Region hat strukturell stabile oder wachsende Nachfrage, nicht nur kurzfristige Preisspitzen.
Wer drei oder mehr dieser Punkte nicht erfüllt, sollte die Entscheidung nüchtern überdenken. Kaufen um des Kaufens willen ist keine Strategie.
Was 2026 anders ist als früher
Zwei strukturelle Veränderungen machen die aktuelle Lage besonders: Erstens prüfen Banken die Kreditvergabe strenger als vor 2022. Unterlagen müssen vollständig sein, Selbstständige brauchen mindestens drei Jahresabschlüsse, und befristete Arbeitsverträge führen häufig zu Absagen oder schlechteren Konditionen. Zweitens verhandeln viele Käufer inzwischen wieder Kaufpreise nach unten. In Märkten mit gestiegenem Leerstand oder vielen Angeboten sind fünf bis zehn Prozent unter Listpreis keine Seltenheit mehr. Wer das geschickt nutzt, verbessert seine Eigenkapitalquote und senkt die monatliche Rate.
Dazu kommt die staatliche Förderung. Die KfW bietet mit dem Programm 300 weiterhin zinsgünstige Darlehen für energieeffiziente Neubauten und Sanierungen an. Wer ein Gebäude mit schlechtem Energiestandard kauft und saniert, kann Förderung und günstigere Finanzierungskonditionen kombinieren. Das rechnet sich konkret, weil günstigere KfW-Mittel den teuren Marktkredit anteilig ersetzen.
Fazit: Die Entscheidung zwischen Eigenheim und Miete ist 2026 keine Frage der Überzeugung, sondern eine Frage der Zahlen. Wer sein Eigenkapital, seine Einkommenssituation und die regionalen Marktpreise nüchtern abgleicht, kommt zu einer belastbaren Antwort. Pauschalempfehlungen helfen dabei nicht weiter.
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